1. Nhà ở thương mại là gì?

Căn cứ Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại tức là các công trình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích cho thuê mua, cho thuê hoặc bán theo cơ chế thị trường. Hiểu một cách đơn giản hơn, nhà ở thương mại là các căn hộ được xây dựng bởi chủ đầu tư nhằm mục đích bán hoặc cho thuê, trong đó 2 bên giao dịch mua bán sẽ tự quyết định về vấn đề giá cả. 

Điều kiện xây dựng nhà ở thương mại

Theo quy định của pháp luật, muốn rót vốn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì cá nhân/tổ chức đó cần phải thỏa mãn đủ 4 điều kiện như sau:

- Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Hiện nay, mức vốn pháp định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định là không thấp hơn mức 20 tỷ (theo Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn pháp định này mà không cần phải ký quỹ ở ngân hàng.

- Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động động sản, tức là có đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đó (theo quy định của pháp luật đầu tư).

Như vậy, trong trường hợp các cá nhân muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản. Nếu cá nhân đó không thể thỏa mãn được các điều kiện nêu trên, nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì có thể chọn cách góp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức mà pháp luật cho phép.

Nhà ở thương mại là phương án được nhiều người thu nhập trung bình nhưng ổn định lựa chọn. Ảnh minh họa: Internet

2. Thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
 

Bước 1: Lựa chọn chủ đầu tư đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định và được thực hiện thông qua 2 cách:

- Trường hợp khu đất xây dựng dự án nhà ở thương mại đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp đất chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia: Tổ chức đấu thầu. Trường hợp đặc biệt khi chỉ có một nhà đầu tư thỏa mãn các điều kiện thì doanh nghiệp đó sẽ được chỉ định làm chủ đầu tư cho dự án.

Lưu ý, với những dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở thương mại đó. 

Bước 2: Doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ pháp lý để đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Sau khi đáp ứng đủ 4 điều kiện nêu trên, để đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:

- Văn bản xin đăng ký làm chủ đầu tư với những thông tin chính như tên, địa chỉ, tiến độ dự kiến nếu triển khai dự án...

- Bản sao có chứng thực hoặc phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ như: Giấy đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy tờ chứng minh về nguồn vốn pháp định...

- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, ví dụ: Văn bản thể hiện có vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập thì cần có xác nhận của ngân hàng (nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản) về số dư tiền gửi để làm vốn pháp định. Nếu vốn là tài sản thì phải có chứng thư định giá, thẩm định giá tài sản doanh nghiệp của tổ chức có chức năng định giá/thẩm định giá tại Việt Nam. 

3. Đối tượng được mua nhà ở thương mại

Nếu như đối tượng được mua nhà ở xã hội cần phải đáp ứng khá nhiều quy định, tiêu chuẩn khắt khe với nhà ở thương mại, quy định liên quan đến đối tượng mua hoàn toàn ngược lại. Theo đó, bất cứ công dân thực hiền đầy đủ quyền và nghĩa vụ của một công dân Việt Nam nào cũng có thể mua nhà ở thương mại. Ngay cả người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam nếu có nhu cầu cũng có thể mua loại hình nhà ở này, tuy nhiên phải những quy định riêng của pháp luật đất đai, luật nhà ở.

Những ưu - nhược điểm khi mua nhà ở thương mại

Về ưu điểm, lợi thế nổi bật của nhà ở thương mại đó là giá thành phong phú, đủ sự lựa chọn cho các cá nhân/hộ gia đình với mức thu nhập khác nhau. Đó là chưa kể người dân mua căn hộ thương mại có thể vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ trong vòng 20-30 năm, nhằm tháo gỡ những khó khăn về ngân sách cũng như giảm áp lực trả nợ lãi hàng tháng (do thời gian vay vốn dài).

Môi trường sống tại các dự án chung cư thương mại cũng đầy đủ tiện ích và ổn định về an ninh hơn so với những khu nhà trọ bình dân. Gia chủ cũng có thể dễ dàng sang nhượng căn hộ do sức cầu về loại hình nhà ở này thường ở mức cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Mặc dù có không ít lợi thế nhưng vẫn có những điểm người mua cần lưu ý trước khi xuống tiền vào nhà ở thương mại. Không loại trừ trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án khác với thiết kế, chất lượng chưa đồng bộ (dịch vụ điện, nước, internet…) hoặc không đảm bảo khiến cư dân có những trải nghiệm không hài lòng. 

Để tránh rơi vào tình huống này, người mua cần chủ động kiểm tra kỹ các thông tin về chủ đầu tư, pháp lý căn hộ, hồ sơ dự án (giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, văn bản giao đất…) trước khi xuống tiền. Ngoài ra, người mua cũng cần thận trọng và tỉ mỉ khi nhận bàn giao nhà, đo đạc kỹ lại căn hộ, chất lượng dịch vụ để đảm bảo chủ đầu tư đã thực hiện xây dựng và thiết kế đúng như cam kết. 

Linh Phương

Theo batdongsan.com.vn